Zimmervermietung über Airbnb – Gewerbe?

Zimmervermietung über Airbnb – Gewerbe?

Immer mehr Menschen vermieten ihre Wohnungen über einschlägige Online-Plattformen wie Airbnb oder booking.com. Es stellt sich daher vermehrt die Frage, wie diese Tätigkeit in der Gewerbeordnung eingestuft wird und welche Konsequenzen sich aus steuerlicher Sicht ergeben.

Bei der schlichten Überlassung von Wohnraum ohne Nebenleistungen liegt idR keine gewerbliche Tätigkeit vor (langfristige Vermietung einer Wohnung). Sobald der Vermietungszeitrum kürzer ist (zB eine Woche), Nebenleistungen angeboten werden (zB Endreinigung, Zurverfügungstellung von Handtüchern) oder Werbung geschaltet wird, sollte im Einzelfall überprüft werden, ob nicht eine Gewerbeberechtigung[1] erforderlich ist. Insbesondere bei kurzfristiger zB wöchentlicher Vermietung von Wohnraum über Plattformen wie booking.com oder Airbnb ist der Spielraum sehr eng. Der VwGH hat jüngst in Bezug auf die Vermietung einer Wohnung über Airbnb judiziert, dass das Anbieten von Ferienwohnungen auf entsprechenden Internetplattformen für eine Gewerbeausübung sprechen (VwGH 27.2.2019, Ra 2018/04/0144). Aus derzeitiger Sicht muss daher davon ausgegangen werden, dass das Vermieten einer Wohnung über diverse Online-Plattformen eine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Sofern die Voraussetzungen für das Erlangen einer Gewerbeberechtigung vorliegen, sind weitere Aspekte zu beachten. Das Vorhandensein eines Gewerbes führt zwingend zur Mitgliedschaft bei der Wirtschaftskammer und darüber hinaus zur Sozialversicherungspflicht in der gewerblichen Sozialversicherung. Insbesondere bei kurzfristigen Vermietungen sollte daher im Einzelfall geprüft werden, ob allenfalls eine Gewerbeberechtigung erforderlich ist.

Aus steuerlicher Sicht liegen entweder außerbetriebliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder betriebliche Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor. Die Unterscheidung ist aus steuerlicher Sicht essentiell, da entweder betriebliche Gewinnermittlungsvorschriften oder außerbetriebliche Überschussermittlungsvorschriften zur Anwendung kommen. Das Vorliegen eines Gewerbes iSd Gewerbeordnung hat steuerrechtlich nur Indizwirkung für das Vorliegen von Einkünften aus Gewerbebetrieb. Die sogenannte 10-Betten-Regelung, bis zu der steuerliche Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bei natürlichen Personen angenommen werden, ist nach wie vor anwendbar.

Beachten Sie auch die neue Meldeverpflichtung für Online-Plattformen (vgl hierzu „Onlineplattformen – Meldung der Umsätze“).


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[1] Gastgewerbe in der Betriebsform der Beherbergung von Gästen. Dieses kann entweder ein freies (zB Frühstückspension) oder ein reglementiertes Gewerbe darstellen (Gastgewerbe). Liegt ein reglementiertes Gastgewerbe vor, muss dieses angemeldet werden und der entsprechende Befähigungsnachweis erbracht werden.

Stand: 27. November 2019